El contrato de alquiler es el texto que establece las condiciones de transferencia y uso de una propiedad, así como los derechos y responsabilidades tanto del propietario (arrendador) como del inquilino (arrendatario). Para asegurar su legalidad, es necesario redactarlo de acuerdo a las directrices establecidas por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la reciente Ley de Vivienda, aprobada desde hace una semana.

1.      Duración y Extensión de un Contrato de Arrendamiento

Generalmente, es común acordar un contrato de arrendamiento por un período de un año, con la posibilidad de renovación por un máximo de 5 o 7 años. Incluso en caso de acordar períodos más cortos, el arrendatario tiene el derecho de prorrogarlo por un plazo de hasta 5 años si se trata de un alquiler a un particular, o hasta 7 años si es un alquiler a una sociedad o empresa.

2.      Protección en Caso de Venta de la Vivienda

En situaciones en las que la vivienda sea vendida mientras esté ocupada por un inquilino, se salvaguarda el derecho del arrendatario a permanecer en la propiedad durante la duración de su contrato (ya sea por 5 o 7 años). Esto implica que, a pesar del cambio de propietario, el inquilino tiene el derecho legal a mantener su residencia en el inmueble.

3.      Situaciones Irregulares en la Duración de un Contrato de Arrendamiento

En ocasiones, ciertos arrendadores sugieren la formalización de contratos de once meses con el objetivo de presentarlos como alquileres temporales y evitar así la obligación de extender el plazo. La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) destaca que, si la vivienda se utiliza como residencia habitual, independientemente de lo que el contrato pueda indicar, se aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y es posible su prórroga.

4.      Extinción del Contrato de Arrendamiento de la Vivienda

Existe la posibilidad de que el propietario recupere la vivienda después del primer año de arrendamiento si puede demostrar la necesidad de la misma para sí mismo o para un familiar directo de primer grado de consanguinidad. Anteriormente, esta excepción se utilizaba frecuentemente como una excusa para finalizar contratos prematuramente. Sin embargo, actualmente solo será válida si se ha especificado expresamente en el contrato inicial.

En cuanto al inquilino, la legislación vigente reconoce su derecho a rescindir el contrato después de los primeros seis meses. En caso de desear finalizar el contrato antes de la fecha establecida, se requiere una notificación con al menos dos meses de antelación.

5.      Fianza y Depósito en un Contrato de Alquiler

Al momento de suscribir un contrato de arrendamiento, es común entregar una fianza equivalente a un mes de alquiler, junto con un máximo de dos mensualidades adicionales como garantía adicional. Esta cantidad depositada, según la recomendación de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), tiene como finalidad asegurar el pago de la renta, los gastos asociados y el mantenimiento adecuado del estado de la vivienda.

6.      Actualización del Precio del Alquiler con base en el IPC

La actualización anual del precio del alquiler es un aspecto fundamental en todo contrato de arrendamiento. Con la reciente Ley de Vivienda, se establece un cambio en la forma de realizar dicha actualización, dejando de utilizar el Índice de Precios al Consumo (IPC) que se venía empleando hasta ahora. En su lugar, se implementará un nuevo índice específico para el alquiler.

A partir del año 2023, los precios podrán actualizarse hasta un máximo del 2%, mientras que en 2024 esta cifra se elevará al 3%. A partir de 2025, se establecerá un nuevo índice de referencia que será más estable y estará por debajo del IPC, garantizando así una mayor estabilidad en los precios de los alquileres.

7.      Inclusión de un Inventario Detallado en el Contrato

La devolución de la fianza se realiza una vez se verifica la ausencia de deudas pendientes y el buen estado del inmueble, aunque en ocasiones puede generar problemas. Algunos inquilinos optan por no pagar el último mes de alquiler utilizando la fianza como compensación, a pesar de que esta práctica es ilegal. Por otro lado, los propietarios pueden encontrarse con daños que exceden el importe de la fianza.

Para evitar inconvenientes, se recomienda incorporar al contrato un inventario detallado de la vivienda, incluso acompañado de fotografías. Al momento de la devolución de las llaves, ambas partes deben inspeccionar la vivienda y firmar un documento que indique los posibles desperfectos causados, en caso de que existan.

8.      Responsabilidad de los Honorarios de la Agencia

Según el apartado 1 del artículo 20 de la reciente Ley de Vivienda, los gastos de gestión inmobiliaria y los costos asociados a la formalización del contrato serán responsabilidad del arrendador. En otras palabras, esta nueva legislación establece que el pago de los honorarios de la agencia inmobiliaria recae sobre el propietario del inmueble.

9.      Cláusulas Abusivas en el Contrato de Arrendamiento

A pesar de que las partes puedan acordar cláusulas específicas, estas no pueden invalidar los derechos obligatorios establecidos por la legislación vigente. Por ejemplo, no es posible impedir la prórroga del contrato hasta un máximo de cinco años, ni exigir un pago por desistimiento que exceda el límite establecido por la ley.

10.  Modelos de Contrato de Alquiler

Si bien un contrato de alquiler puede redactarse de forma personalizada entre las partes, siempre y cuando cumpla con los requisitos legales, resulta útil contar con un modelo básico para asegurarse de no omitir aspectos importantes. La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) ofrecela posibilidad de descargar de forma gratuita un modelo de contrato de alquiler, el cual incluye un ejemplo de inventario. Esto puede servir como guía y referencia al momento de elaborar el contrato.

Fuente: Fotocasa

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