No todo vale cuando se trata de hacer uso de las zonas comunes dentro de una comunidad de propietarios, y las piscinas comunitarias no son una excepción. De hecho, se trata de una de las áreas que más conflictos suelen generar entre los vecinos, precisamente por su gran atractivo y por su potencial peligro.

Como con cualquier otra materia dentro de un régimen de propiedad horizontal, es posible adoptar normas y acuerdos que limiten y pongan coto al uso de la zona de piscina.

En este artículo te contamos qué materias pueden regularse por parte de la junta de propietarios y qué mayorías son necesarias en cada caso. También cuáles son las leyes y normas que afectan a las piscinas comunitarias y cuáles son las reglas mínimas que imponen.

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¿Qué son las piscinas comunitarias?

Una piscina será comunitaria siempre que se encuentre integrada en un régimen de propiedad horizontal y su uso sea, por tanto, compartido por los propietarios de inmuebles integrados en dicho régimen.

Entre otras cosas, el hecho de que una piscina sea comunitaria implica que no sea un área susceptible de división y que solo pueda ser vendida, gravada o embargada junto con la parte privativa de la que es anejo inseparable. Se trata, a todos los efectos, de una zona de uso común.

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¿Quién establece las normas de una piscina comunitaria?

Las reglas aplicables a las piscinas comunitarias dependen principalmente de las comunidades autónomas y de los municipios, así como de las propias decisiones adoptadas en el marco de las comunidades de propietarios.

El cumplimiento de determinadas reglas en materia de salubridad es una de las pocas áreas en las que la normativa estatal tiene algo que decir con respecto a las piscinas comunitarias.

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¿Qué dice la ley sobre las piscinas comunitarias?

El Real Decreto 742/2013, de 27 de septiembre, por el que se establecen los criterios técnico-sanitarios de las piscinas, establece algunas reglas relacionadas con las características de estas piscinas, así como el tratamiento del agua o los productos químicos que pueden utilizarse para su limpieza y mantenimiento. Esta norma también regula cuál es la información que debe mostrarse al público en este tipo de espacio.

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Éstas son algunas de las reglas más importantes aplicables a cualquier piscina comunitaria, sea cual sea su ubicación dentro del territorio nacional:

Las piscinas de nueva construcción, así como las modificaciones constructivas de las piscinas ya existentes, deben cumplir con lo indicado en el Código Técnico de la Edificación, así como con el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios y "cualquier otra legislación y norma que le fuera de aplicación."

La comunidad de propietarios, como titular de la piscina, deberá velar para que sus instalaciones tengan los elementos adecuados para prevenir los riesgos para la salud y garantizar la salubridad de las instalaciones.

En cuanto a la calidad del agua, ésta deberá estar, al menos, filtrada y desinfectada antes de entrar en el vaso. Los tratamientos químicos (que deberán cumplir con la normativa de la UE) no se realizarán directamente en él, salvo excepciones (y, en su caso, siempre sin bañistas): el agua deberá circular por los distintos procesos unitarios de tratamiento antes de pasar a la zona de baño.

El agua "deberá estar libre de organismos patógenos y de sustancias en una cantidad o concentración que pueda suponer un riesgo para la salud humana". También deberá contener desinfectante residual y tener poder desinfectante.

La comunidad de propietarios debe poner a disposición de los usuarios en un lugar accesible y fácilmente visible, al menos, información sobre las normas de utilización de la piscina y los derechos y deberes para sus usuarios, así como "sobre la existencia o no de socorrista y las direcciones y teléfonos de los centros sanitarios más cercanos y de emergencias." También se debe informar con claridad acerca de las sustancias químicas y mezclas utilizadas en el tratamiento del agua.

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Ley de Propiedad Horizontal y piscinas comunitarias

Otra norma que nos sirve como referencia a la hora de regular la actividad en piscinas comunitarias es la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). En ella no se indica nada en referencia a las piscinas comunitarias, pero sí se aclara cuáles son las mayorías necesarias para aprobar cualquier normativa interna que limite o regule su uso:

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Normas de convivencia y uso de servicios y cosas comunes

Existe la posibilidad de aprobar normas "de régimen interior que obligarán también a todo titular" sin necesidad de modificar los estatutos. En concreto, la LPH permite regular los "detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes".

Para ello bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria, serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Eso sí, siempre es necesario que estos acuerdos respeten el contenido de los estatutos de la comunidad, así como la legislación y ordenanzas aplicables.

Modificación de los estatutos de la comunidad

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Si de lo que se trata es de modificar los propios estatutos o el título constitutivo de la propiedad horizontal, será necesaria la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

El caso de los socorristas: mayoría de tres quintos

Una excepción que debemos tener en cuenta es la contratación de socorristas. La LPH nos dice que "el establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación."

Normas de la piscina que puede regular la comunidad de propietarios

La Ley de Propiedad Horizontal no acota cuáles son las materias que puede regular la junta de propietarios con respecto al uso de la piscina comunitaria. Sin embargo, existen ciertas normas que suelen regularse para evitar problemas de convivencia o de seguridad. Estas son algunas de ellas:

Horario de apertura y cierre: El horario de uso de la piscina comunitaria es de los puntos que más frecuentemente se regulan y es habitual que el uso de la piscina comunitaria fuera de horario esté prohibido expresamente.

Reglas de acceso y el aforo: La normativa comunitaria puede limitar el acceso a determinados propietarios en caso de, por ejemplo, incumplimiento de sus obligaciones como miembros de la comunidad. También es frecuente que determinados propietarios no participen en los gastos de la piscina comunitaria y, por tanto, tampoco tengan acceso a ella. Además, es posible limitar el acceso de terceras personas ajenas a la comunidad como fórmula para evitar aglomeraciones y eventos molestos en este área.

Prohibición de fiestas: Prohibir las fiestas en la piscina es otra costumbre muy frecuente, y lo mismo se aplica al consumo de bebidas alcohólicas o tabaco en estas zonas.

Acceso de mascotas: Si bien la comunidad de propietarios no puede prohibir la tenencia de mascotas en los hogares dentro de la propiedad horizontal, sí puede limitarse su acceso a las zonas comunes, con previo acuerdo de la junta.

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¿Quién puede usar la piscina en una comunidad?

En principio, el uso de la piscina comunitaria está limitado a los propietarios de viviendas dentro de la propiedad horizontal. Existe jurisprudencia que indica que son solo los propietarios quienes tienen derecho de acceso a este tipo de zona común, dejando fuera a quienes sean únicamente propietarios de locales, plazas de garaje o trasteros.

En cuanto a si es posible que los inquilinos hagan uso de la piscina comunitaria, la respuesta es normalmente afirmativa, que habrá que atender a lo que disponga el propio contrato de alquiler así como la normativa de la comunidad de propietarios.

Lo más frecuente es que en el contrato de arrendamiento se ceda al inquilino el uso y disfrute de las instalaciones comunes, de forma que el propietario no podrá acceder a ellas mientras dure el alquiler. Sin embargo, también es posible que el propietario se reserve este derecho de uso y que esta condición se recoja en el contrato. Lo que no es posible es que ambas partes tengan derecho de uso de la piscina comunitaria al mismo tiempo.

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¿Quién decide si se abre la piscina en una comunidad de propietarios?

Al igual que ocurre con el horario de apertura y cierre de las piscinas comunitarias, el calendario de apertura de las piscinas comunitarias es decidido por el conjunto de los propietarios.

Lo más habitual es que este tipo de acuerdo se enmarque en la regulación de los "detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes". Por tanto, para aprobar el calendario de apertura de la piscina bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

En segunda convocatoria, serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

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